Gibt es eine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude?
Nein – nicht als generelle Pflicht, ein Haus auf einen bestimmten Standard zu bringen. Was es gibt, sind anlassbezogene und bauteilbezogene Pflichten: Wer ohnehin an der Hülle arbeitet, muss es energetisch richtig tun; und wenige Bauteile müssen unabhängig davon nachgerüstet sein. Alles andere – ob Sie Fassade, Fenster oder Heizung erneuern – bleibt Ihre Entscheidung. Schlagworte wie „Sanierungszwang" beschreiben diese Rechtslage nicht zutreffend.
Drei Vorschriften sind für Eigentümer im Alltag relevant – und genau diese drei erklärt dieser Ratgeber: die 10-%-Regel bei Änderungen, die Nachrüstpflichten und die Befreiungsmöglichkeit bei Unwirtschaftlichkeit.
Die 10-%-Regel: Wann eine Änderung Anforderungen auslöst
§ 36 GModG sagt sinngemäß: Wer Außenbauteile eines beheizten Gebäudes erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss die betroffenen Flächen so ausführen, dass sie die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 % der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Drei Dinge werden dabei regelmäßig falsch verstanden:
- Bezugsgröße ist die Bauteilgruppe, nicht das Haus. Die Gruppen sind in Anlage 7 definiert: Außenwände · Fenster/Türen/Vorhangfassaden · Dachflächen und oberste Geschossdecken · Wände und Decken gegen Erdreich oder unbeheizte Räume. Wer 12 m² von 150 m² Außenwand neu verputzt, liegt bei 8 % – unter der Grenze. Wer alle Fenster der Südseite tauscht, liegt bei der Bauteilgruppe „Fenster" fast immer darüber.
- Es geht um die geänderte Fläche, nicht um die Absicht. Auch reine Instandsetzung zählt, wenn sie in Anlage 7 als Maßnahme genannt ist – etwa die Erneuerung des Außenputzes (Nr. 1b) oder der Neuaufbau einer Dachdeckung samt Lattung (Nr. 5b). Ein Anstrich, eine Reparatur einzelner Ziegel oder das Verschließen von Rissen ist dagegen keine Erneuerung des Bauteils.
- Über der Grenze gilt die Anforderung nur für die geänderten Flächen. Sie müssen nicht das ganze Haus dämmen, sondern die Flächen, die Sie anfassen, auf den Anlage-7-Wert bringen. Alternativ darf bei Ein-/Zweifamilienhäusern das Gesamtgebäude bilanziert werden (§ 38: Jahres-Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust dürfen das 1,4-Fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten) – sinnvoll, wenn einzelne Bauteile den Wert nicht erreichen können.
Welche U-Werte Anlage 7 verlangt (Wohngebäude)
Die Höchstwerte gelten für Wohngebäude und für Zonen von Nichtwohngebäuden mit mindestens 19 °C Raum-Solltemperatur. Auswahl der wichtigsten Bauteile:
| Nr. | Bauteil / Maßnahme | Umax in W/(m²·K) |
|---|---|---|
| 1a / 1b | Außenwände – Ersatz, erstmaliger Einbau, außenseitige Bekleidung/Dämmung oder Erneuerung des Außenputzes | 0,24 |
| 2a | Fenster und Fenstertüren gegen Außenluft – Ersatz oder Einbau des gesamten Bauteils | Uw 1,3 |
| 2b | Dachflächenfenster | Uw 1,4 |
| 2c | Nur Ersatz der Verglasung (wenn der Rahmen dafür geeignet ist) | Ug 1,1 |
| 5a / 5b | Dachflächen, oberste Geschossdecken, Abseitenwände – Ersatz, Neuaufbau der Dachdeckung inkl. Lattung, Dämmung auf der kalten Seite | 0,24 |
| 5c | Flachdächer – Ersatz der Abdichtung | 0,20 |
| 6a / 6b | Wände gegen Erdreich/unbeheizte Räume, Kellerdecken (von unten) | 0,30 |
| 6c | Fußbodenaufbau auf der beheizten Seite (Kellerdecke von oben) | 0,50 |
| 6d | Decken nach unten gegen Außenluft | 0,24 |
Technische Grenze statt Zahl: Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt – Sparrenhöhe, Deckenzwischenraum, innenseitige Bekleidung –, gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dicke mit λ = 0,035 W/(m·K) eingebaut wird (bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Rohstoffen 0,045). Das steht in Fußnote 1 der Anlage 7 – und ist der häufigste legale Weg, wenn 0,24 konstruktiv nicht erreichbar ist. Wie der U-Wert des fertigen Bauteils gerechnet wird (alte plus neue Schichten), regelt § 37.
Nachrüstpflichten: oberste Geschossdecke und Rohrleitungen
Unabhängig von einer Baumaßnahme verlangt § 35 GModG, dass die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum so gedämmt ist, dass U ≤ 0,24 W/(m²·K) – oder dass stattdessen das Dach darüber entsprechend gedämmt ist. Genügt die Decke bereits dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, besteht keine Pflicht. Dazu kommt die Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 69, Anlage 8).
- Selbstnutzer-Regel: Bei Ein-/Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer am 01.02.2002 selbst gewohnt hat, greift die Pflicht erst beim nächsten Eigentümerwechsel – der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit (§ 35 Abs. 3). Für Käufer ist das ein Punkt für die Kaufprüfung, nicht erst für die Zeit danach.
- Eigene Wirtschaftlichkeitsgrenze: Bei selbst bewohnten Ein-/Zweifamilienhäusern entfällt die Nachrüstpflicht, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4) – hier ohne Antrag, aber mit Nachweislast beim Eigentümer, wenn die Behörde fragt.
- Heizkessel: Die Regelungen zu alten Heizungsanlagen wurden im GModG neu geordnet (Prüf- und Optimierungspflichten §§ 60a–60c, Betriebsverbote im Heizungsteil). Ob Ihr Kessel betroffen ist, klären wir im Einzelfall – dieser Ratgeber behandelt die Gebäudehülle.
Befreiung bei Unwirtschaftlichkeit: was § 102 GModG wirklich sagt
§ 102 verpflichtet die nach Landesrecht zuständige Behörde, auf Antrag von Anforderungen des Gesetzes zu befreien, soweit diese „im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen". Das Gesetz nennt drei Fallgruppen der unbilligen Härte:
- Die Investition rechnet sich nicht: Die erforderlichen Aufwendungen können innerhalb der üblichen Nutzungsdauer – bei Bestandsgebäuden innerhalb angemessener Frist – nicht durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden. Dabei sind die erwartbaren Energiepreise einschließlich der CO₂-Preise aus dem europäischen und nationalen Emissionshandel zu berücksichtigen.
- Die Investition steht außer Verhältnis zum Gebäudewert.
- Besondere persönliche Umstände machen die Erfüllung unzumutbar.
Nicht befreiungsfähig sind die Vorschriften des Teils 5 (Energieausweise). Und: Eine Befreiung gilt für die konkrete Anforderung und das konkrete Vorhaben – nicht für das Gebäude auf Dauer.
So läuft ein Befreiungsantrag ab
- Anlass klären. Welche Anforderung ist betroffen – 10-%-Regel bei einer geplanten Maßnahme, Nachrüstpflicht nach Kauf, Anforderung aus einem Bescheid? Ohne konkreten Bezug gibt es keinen Antrag.
- Alternativen prüfen. Häufig braucht es keine Befreiung: technische Grenze nach Fußnote 1 (höchstmögliche Dämmdicke), Bilanzierung des Gesamtgebäudes nach § 38, Denkmalregelung nach § 105 – oder eine Förderung, die die Wirtschaftlichkeit dreht (siehe unten).
- Wirtschaftlichkeitsnachweis erstellen. Ist-Zustand, Kosten der Pflichtmaßnahme, Einsparung, Nutzungsdauer, Energiepreisannahmen inkl. CO₂-Preis, Amortisation – nachvollziehbar dokumentiert (Details im nächsten Abschnitt).
- Antrag bei der zuständigen Behörde stellen – schriftlich, mit Nachweis, Plänen und Fotos, vor Beginn der Maßnahme. Die Behörde kann auf Kosten des Eigentümers die Beurteilung durch qualifizierte Sachverständige verlangen.
- Bescheid abwarten. Befreiung, Befreiung mit Auflagen (z. B. reduzierte Dämmdicke) oder Ablehnung. Erst dann ausführen – und den Bescheid zu den Bauunterlagen nehmen, er wird beim Verkauf gefragt.
Was ein belastbarer Wirtschaftlichkeitsnachweis enthält
Die Behörde entscheidet nach Aktenlage. Ein Nachweis, der nur „zu teuer" behauptet, wird abgelehnt; einer, der die gesetzlichen Kriterien Punkt für Punkt abarbeitet, hat eine Chance. Das gehört hinein:
- Bestandsaufnahme des Bauteils: Aufbau, U-Wert nach § 37, Zustand, Fotos – aus eigener Begehung, nicht aus Annahmen.
- Kosten der Pflichtmaßnahme: nur die energetisch bedingten Mehrkosten gegenüber der ohnehin nötigen Instandsetzung (Putz erneuern ≠ Dämmung); belegt mit Angeboten oder Kostenschätzung nach DIN 276.
- Einsparung: Heizwärmebedarf vorher/nachher nach DIN V 18599 bzw. DIN 4108-6, umgerechnet in Endenergie und Euro – mit den vorhandenen Verbrauchsdaten plausibilisiert.
- Nutzungsdauer und Frist: übliche Nutzungsdauer des Bauteils (z. B. nach den Nutzungsdauertabellen des Bundes), Restnutzungsdauer des Gebäudes, angemessene Amortisationsfrist.
- Energiepreispfad inkl. CO₂-Preis: das Gesetz verlangt ausdrücklich, die erwartbaren Preisentwicklungen einschließlich Emissionshandel zu berücksichtigen – wer mit heutigen Preisen rechnet, rechnet zu günstig für sich.
- Gebäudewert-Relation (zweite Fallgruppe) und persönliche Umstände (dritte Fallgruppe), soweit einschlägig – sachlich, ohne Dramatisierung.
- Geprüfte Alternativen und die Begründung, warum sie ausscheiden.
Erst die Förderung rechnen – dann über eine Befreiung nachdenken
In vielen Fällen, in denen Eigentümer eine Befreiung erwägen, ist die Maßnahme mit Förderung wirtschaftlich – und dann fehlt der Befreiung die Grundlage. Für Dämmung und Fenster zahlt die BAFA 15 % Zuschuss, mit iSFP 20 % auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 €, bei 60.000 € statt 30.000 € förderfähigen Kosten je Wohneinheit und Jahr; Fachplanung und Baubegleitung werden mit 50 % gefördert. Eine saubere Reihenfolge ist deshalb:
- Sanierungsfahrplan (iSFP) oder gezielte Einzelberatung: Welche Maßnahme bringt was – und was kostet sie nach Förderung?
- Wirtschaftlichkeit mit Förderung prüfen. Rechnet sie sich, ist die Befreiung vom Tisch – und Sie haben eine sinnvolle Maßnahme.
- Rechnet sie sich auch dann nicht (typisch: denkmalnahe Substanz, konstruktive Grenzen, kurze Restnutzungsdauer), ist der Befreiungsantrag der richtige Weg – mit dem Nachweis aus Schritt 2 als Grundlage.
Was Sanierungen kosten und warum Festpreise am Anfang nicht seriös sind, erklärt der Ratgeber Was kostet eine Sanierung?; die Bewertung von Bauzustand und Sanierungsrahmen aus Gutachtersicht finden Sie bei SVB Gläser.