QNG einfach erklärt: Das staatliche Siegel, das Förderung und Steuervorteile freischaltet.

Was ist das QNG?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Gütesiegel des Bundes. Siegelgeber ist das Bundesbauministerium; vergeben wird das Siegel durch akkreditierte Zertifizierungsstellen. Es bestätigt, dass ein Gebäude nachhaltigkeitsrelevante Anforderungen in überdurchschnittlicher Qualität erfüllt – nicht nur beim Energieverbrauch, sondern über den gesamten Lebenszyklus von der Materialherstellung bis zum Rückbau.

Der Nachweis läuft immer über zwei Bausteine: erstens ein beim QNG registriertes Bewertungssystem – für Wohngebäude bis 5 Wohneinheiten typischerweise das BNK-System (Bewertungssystem Nachhaltige Kleinwohnhausbauten), ab mehr als 5 Wohneinheiten das BNG-System (Bewertungssystem Nachhaltige Gebäude); daneben existieren u. a. DGNB und NaWoh. Zweitens die besonderen Anforderungen des Bundes (Anlage 3 des QNG-Handbuchs), etwa Grenzwerte für Treibhausgasemissionen und Primärenergie, Schadstoffvermeidung und nachhaltige Materialgewinnung.

QNG-PLUS und QNG-PREMIUM – der Unterschied

Das Siegel wird in zwei Anforderungsniveaus vergeben. Beide beruhen auf denselben Kriterien – der Unterschied liegt in der Tiefe der Zielerreichung:

Vereinfacht gesagt: PLUS ist das „sehr gute" Niveau und die Eintrittskarte zu Förderung und Steuervorteil. PREMIUM verlangt bei CO₂-Bilanz, Materialqualität und Nachweisführung spürbar mehr – es lohnt sich vor allem als konsequentes Qualitäts- und Vermarktungsargument. Zusätzliche Förder- oder Steuerstufen sind mit PREMIUM derzeit nicht verbunden: KfW-Höchstbetrag (150.000 € je Wohneinheit) und § 7b-Sonderabschreibung gibt es bereits mit PLUS.

Welche Kategorien werden bewertet?

Anders als reine Energiestandards betrachtet das QNG drei Qualitätsdimensionen. Im BNK/BNG-System (Kriterienkatalog V2.0) werden dafür 19 Kriterien-Steckbriefe bewertet – jeder mit eigenem Punktesystem. Mehrere Steckbriefe sind zugleich mit den verbindlichen QNG-Bundesanforderungen (Anlage 3) verknüpft:

Besonderheiten ab mehr als 5 Wohneinheiten

Bei der Wohneinheiten-Grenze ändern sich zwei Dinge:

• Das Bewertungssystem wechselt: Bis 5 Wohneinheiten gilt das BNK-Siegel (Kleinwohnhausbauten), ab mehr als 5 Wohneinheiten das BNG-Siegel (Nachhaltige Gebäude) – zertifiziert wurden damit bereits Gebäude vom Tiny House bis zum Wohnbau mit 155 Wohneinheiten.
• Barrierefreiheit wird Pflicht: Bei Wohngebäuden mit mehr als 5 Wohneinheiten ist die Barrierefreiheit eine verbindliche, nicht kompensierbare QNG-Bundesanforderung (Anlage 3, ANF 4). Der zugehörige Nachweis ist eine Fachplanungsleistung und muss von Anfang an im Entwurf berücksichtigt werden – nachträglich ist Barrierefreiheit kaum wirtschaftlich nachrüstbar.

Bei 1 bis 4 Wohneinheiten bleibt die Barrierefreiheit dagegen ein normales Bewertungskriterium; verbindlich sind hier vor allem Ökobilanz, Schadstoffvermeidung und nachhaltige Holzbeschaffung.

Was bringt das QNG finanziell?

Die Zertifizierung kostet Geld – Auditor, Fachnachweise, Zertifizierungsgebühren. Dem stehen zwei handfeste finanzielle Hebel gegenüber, die diese Kosten in vielen Projekten deutlich überkompensieren:

1. Mehr zinsverbilligter KfW-Kredit im Neubau

In der KfW-Förderung „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" (Programme 297/298) entscheidet das QNG über die Kreditstufe: Ohne Siegel (Stufe „Klimafreundlicher Neubau", Effizienzhaus 40, keine fossile Heizung) sind bis zu 100.000 € Kredit je Wohneinheit möglich. Mit QNG – PLUS genügt – steigt der Höchstbetrag auf 150.000 € je Wohneinheit. Der Vorteil liegt dabei nicht nur im Kreditrahmen, sondern im Zins: aktuell 2,57 % Sollzins p.a. (effektiv 2,60 %, 4–10 Jahre Laufzeit und Zinsbindung, Stand Juli 2026) – deutlich unter dem marktüblichen Bauzins von rund 4 %. Bei einem Mehrfamilienhaus multipliziert sich der Effekt mit jeder Wohneinheit – bei 6 Wohneinheiten geht es um bis zu 900.000 € zinsverbilligtes Kapital statt 600.000 €. Was das zusammen mit der Sonderabschreibung ausmacht, zeigt der interaktive QNG-Rechner mit einer kompletten 10-Jahres-Beispielrechnung.

2. Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau (§ 7b EStG)

Für Investoren und Vermieter ist das QNG seit 2023 sogar die Eintrittskarte zu einem erheblichen Steuervorteil: Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG setzt voraus, dass das Gebäude den Standard „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse" (EH 40 NH) erfüllt – und genau dieser wird über das QNG-Siegel nachgewiesen. Die Eckpunkte:

• Bis zu 5 % Sonderabschreibung jährlich im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren – zusätzlich zur regulären Abschreibung, also bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage in vier Jahren extra.
• Kombinierbar mit der degressiven AfA (5 % vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG): Beide laufen in den ersten vier Jahren parallel – zusammen lassen sich so rund 40 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren abschreiben.
• Fristen und Grenzen: Bauantrag bzw. Bauanzeige zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029; Baukostenobergrenze 5.200 €/m² Wohnfläche; als Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA sind maximal 4.000 €/m² förderfähig; Vermietung im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den folgenden neun Jahren.

Der ideale Ablauf einer QNG-Zertifizierung

Eine QNG-Zertifizierung ist kein nachträglicher Stempel, sondern begleitet das Projekt von Anfang an. Je früher der Auditor eingebunden wird, desto günstiger lassen sich die Ziele erreichen – nachträgliche Korrekturen sind teuer oder unmöglich. Der bewährte Fahrplan:

1. Vorgespräch und Zielvereinbarung (Pre-Assessment)Im Beratungsgespräch werden QNG und Förderung erläutert, die Nachhaltigkeitsziele festgelegt und ein erster Quick-Check durchgeführt: Wo steht der Entwurf, welche Siegelstufe ist realistisch, wo sind kritische Punkte?
2. Ersteinschätzung durch VariantenberechnungenDer Auditor schätzt das voraussichtliche Ergebnis ab – insbesondere über Varianten der Ökobilanz (LCA) und der Lebenszykluskosten (LCC). Parallel wird die GEG-/Effizienzhaus-Seite durch den Energieeffizienz-Experten geprüft.
3. Projektanmeldung bei der ZertifizierungsstelleDas Vorhaben wird bei der Zertifizierungsstelle (z. B. BiRN) angemeldet; es gibt eine Vertragsnummer, die für den Förderantrag benötigt wird.
4. Förderantrag stellen – vor VorhabensbeginnDer KfW-Antrag läuft über den Finanzierungspartner mit dem Nachhaltigkeits-Formular und der Vertragsnummer der Zertifizierungsstelle. Wichtig: Antrag immer vor Beginn des Vorhabens stellen.
5. Planungs- und baubegleitende QualitätssicherungWährend Planung und Bau werden die vereinbarten Ziele laufend kontrolliert. Kritisch sind vor allem Planungsänderungen bei Ökobilanz, Kosten und Baumaterialien. Dazu gehören ein zweites Zielvereinbarungsgespräch und Baustellenkontrollen.
6. Finale Dokumentation und KonformitätsprüfungNach Fertigstellung wird die vollständige Dokumentation bei der Zertifizierungsstelle zur Konformitätsprüfung eingereicht. Nachforderungen sind normal – in der Regel gibt es zwei Prüfrunden.
7. Zertifikat und FördernachweisNach erfolgreicher Prüfung wird das Zertifikat mit QNG-Siegel verliehen. Urkunde und Nachweise gehen an die KfW, damit die Förderung final bestätigt wird.

Nicht der eine Weg: flexible Erfüllung mit Mindeststandards

Ein weit verbreitetes Missverständnis: „Für das QNG muss ich eine feste Checkliste zu 100 % abarbeiten." Tatsächlich arbeiten die Bewertungssysteme mit einem Punktesystem mit Gewichtung. Jeder der 19 Steckbriefe bringt je nach Erfüllungsniveau 1, 5 oder 10 Punkte, die gewichtet in ein Gesamtergebnis einfließen.

Daraus folgt: Es gibt viele Wege zum Siegel. Ein Gebäude kann z. B. bei dezentraler Energieerzeugung und Holzeinsatz glänzen und dafür beim visuellen Komfort nur solide abschneiden – oder umgekehrt. Übererfüllung in einer Kategorie kann Underperformance in einer anderen teilweise ausgleichen. Das gibt Planern und Bauherren Spielraum, die Nachhaltigkeitsziele dort zu erreichen, wo es zum Entwurf, zum Budget und zum Grundstück passt.

Dieser Spielraum hat allerdings klare Grenzen – die Mindeststandards:

• Mindestens 1 Punkt in jedem Steckbrief – das entspricht dem gesetzlichen Standard. Kein Kriterium darf komplett „durchfallen".
• Mindestens 50 % Gesamterfüllungsgrad über alle gewichteten Kriterien.
• Die besonderen Anforderungen des Bundes (Anlage 3) sind nicht kompensierbar: Ökobilanz-Grenzwerte, Schadstoffvermeidung, nachhaltige Materialgewinnung – und bei Wohngebäuden mit mehr als 5 Wohneinheiten die Barrierefreiheit.

Kurz: Flexibilität ja – aber auf einem verbindlichen Fundament. Genau deshalb ist die frühe Abschätzung im Vorgespräch so wertvoll: Sie zeigt, welcher Erfüllungsweg für Ihr konkretes Projekt der wirtschaftlichste ist.

Was die Auditorenleistung umfasst – und was nicht

Der QNG-Auditor (beim BNK/BNG-System: BNK/BNG-Auditor) ist Berater, Bewerter und Dokumentar des Projekts. Nur zugelassene Auditoren mit entsprechender Zusatzausbildung dürfen Projekte zur Zertifizierung begleiten und an die Zertifizierungsstelle übergeben. Zum typischen Leistungsbild gehören:

• Vorgespräch, Zielvereinbarung und Vorauswertung (Pre-Assessment)
• Berechnung von Ökobilanz (LCA) und Lebenszykluskosten (LCC), inkl. Variantenvergleichen
• Prüfung der Baumaterialien auf die QNG-Anforderungen und Erstellung des Gebäudehandbuchs
• Begleitung von Planung und Bau, Baustellenkontrollen, laufende Dokumentation
• Zusammenstellung der Nachweise und Übergabe an die Zertifizierungsstelle
• Unterstützung bei der Abwicklung der Fördermaßnahme (z. B. KfW)

Nicht enthalten ist dagegen die Erstellung der fachlichen Planungen und Nachweise, die als Grundlage der Bewertung dienen. Diese sind gesondert – in der Regel durch die jeweiligen Fachplaner – zu erbringen und zu beauftragen. Dazu zählen insbesondere:

• Haustechnik-/TGA-Planung (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro) einschließlich der zugehörigen Nachweise
• Nachweise zur Barrierefreiheit (Konzept und Planung, verbindlich bei mehr als 5 Wohneinheiten)
• ggf. Lichtplanung bzw. Tageslichtnachweise für den visuellen Komfort
• weitere Fachnachweise wie thermische Simulation zum sommerlichen Wärmeschutz, Schallschutznachweis oder Messungen (z. B. Innenraumluft) durch entsprechende Stellen

Der Auditor koordiniert diese Bausteine, prüft sie auf QNG-Konformität und führt sie in der Dokumentation zusammen – er ersetzt aber nicht die Fachplanung. Wer das bei der Budgetplanung von Anfang an berücksichtigt, vermeidet Überraschungen: Zertifizierungsgebühren der Zertifizierungsstelle, Auditorenleistung und Fachplanungsleistungen sind drei getrennte Positionen.