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Ratgeber · QNG für Vermieter

QNG für Vermieter: lohnt sich das Siegel im Mietwohnungsbau? Rechnen Sie es selbst nach.

Kurz gesagt: Der wirtschaftliche Hebel des QNG-Siegels ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – nicht der Zins. In unserer Beispielrechnung (MFH, 6 Wohneinheiten, 500 m² Wohnfläche, Grenzsteuersatz 42 %) verursacht QNG-PLUS rund 234.000 € Mehrkosten. In den ersten vier Jahren fließen davon rund 183.000 € über die Steuer zurück (Sonder-AfA § 7b EStG + degressive AfA). Als Referenz ist hier ein Neubau angesetzt, der selbst die KfW-Stufe Effizienzhaus 55 erreicht (1,00 % Sollzins) – gegenüber dieser Referenz bleiben effektiv rund 106.000 € Mehrkosten. Dafür steht am Ende ein zertifiziertes Effizienzhaus 40 mit niedrigeren Betriebskosten und besserem Wiederverkaufswert. Mit dem Rechner unten prüfen Sie Ihr eigenes Projekt.

Stand: September 2026 · KfW-Konditionen vom 04.09.2026 · Von Marcel Gläser, Energieeffizienz-Experte (dena-gelistet) und zugelassener BNK/BNG-Auditor (BiRN)

  • dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte · Wohn- und Nichtwohngebäude
  • M.Sc. Civil Engineering · 15+ Jahre Bauträger- & GU-Praxis – Energieberatung aus eigener Bauerfahrung
  • TÜV-Sachverständiger Schimmelpilzschäden & WDVS · Certipedia 0217465040
  • Direkter Ansprechpartner in Leipzig & Sayda/Erzgebirge · Festpreise, keine Vermittlung

Welche Steuervorteile bringt QNG im Mietwohnungsbau?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist in Verbindung mit dem Standard Effizienzhaus 40 der Schlüssel zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG: In den ersten vier Jahren dürfen Vermieter jeweils 5 % der Gebäude-Herstellungskosten zusätzlich abschreiben – insgesamt also 20 % extra. Ohne QNG-Siegel (mindestens Stufe PLUS) gibt es diese Sonderabschreibung nicht.

Die Sonder-AfA ist kombinierbar mit der degressiven AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG, Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029, auch ohne QNG). Beide laufen parallel: die Sonder-AfA von den Herstellungskosten, die degressive AfA vom jeweiligen Restbuchwert. Ergebnis: rund 35 % des Gebäudes sind nach nur vier Jahren abgeschrieben. Ab dem fünften Jahr geht es mit der Restwert-Abschreibung weiter (§ 7a Abs. 9 EStG).

Voraussetzungen der § 7b-Sonderabschreibung

  • Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse – Nachweis zwingend über das QNG-Siegel (PLUS genügt).
  • Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029.
  • Baukostenobergrenze: Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche – wird sie überschritten, entfällt die Förderung komplett.
  • Bemessungsgrundlage: maximal 4.000 €/m² Wohnfläche.
  • Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre.
Der 10-Jahres-Effekt: Wird die Immobilie im Privatvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei – die hohe Abschreibung muss nie nachversteuert werden. Aus dem Stundungsvorteil wird ein endgültiger Steuervorteil.

KfW-Förderung: Klimafreundlicher Neubau (297/298)

Zusätzlich zum Steuervorteil öffnet das QNG-Siegel die KfW-Neubauförderung „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude":

KfW-Kreditkonditionen im Vergleich (Stand 04.09.2026)
StandardMax. Kredit je WohneinheitSollzins p.a. (4–10 Jahre)
Neubau nach GEG-Standard, ohne KfW-Antrag–Bankzins ca. 4,25 %*
Effizienzhaus 55 – Wohngebäude (nach derzeitigem Stand befristet bis 31.12.2026)100.000 €1,00 % (eff. 1,00 %)
Effizienzhaus 40 ohne QNG („Klimafreundliches Wohngebäude")100.000 €1,73 % (eff. 1,74 %)
EH40 + QNG-Siegel (PLUS oder PREMIUM)150.000 €1,73 % (eff. 1,74 %)

*Üblicher Bankzins bei 90–100 % Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung (Annahme 4,25 %). KfW-Zinssatz Programm 298 (4–10 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung), Stand 04.09.2026 – tagesaktuell unter kfw.de prüfen; KfW-Zinsen werden laufend angepasst und am Tag der Zusage festgelegt. Voraussetzung aller KfW-Stufen: keine Heizung mit Öl, Gas oder Biomasse.

Bei einem MFH mit 6 Wohneinheiten und QNG-PLUS sind das 900.000 € KfW-Kredit zu 1,73 % statt 600.000 € zu 1,00 % in der EH55-Referenz – also 300.000 € mehr zinsgünstiges Kapital, aber auf den gesamten Betrag zu einem höheren Satz.

Ehrlich gerechnet: Der Zins ist nicht das Argument. Weil die QNG-Variante teurer baut, trägt sie insgesamt mehr Schulden – über 10 Jahre zahlt sie im Beispiel rund 52.000 € mehr Zinsen als die EH55-Referenz, trotz der größeren KfW-Tranche. Der wirtschaftliche Vorteil des Siegels liegt praktisch vollständig in der Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Sie erfordert zwingend ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und bringt im Beispiel rund 183.000 € zusätzliche Steuererstattung in den ersten vier Jahren. Steuerlich sind die Zinsen in beiden Fällen als Werbungskosten abziehbar.
Wenn die Referenz keine KfW-Förderung bekommt: Erreicht der Vergleichsbau die EH55-Stufe nicht (oder wird sie nicht beantragt) und finanziert er komplett über die Bank, fällt der Vorteil der QNG-Variante deutlich größer aus – die effektiven Mehrkosten sinken dann im Beispiel auf wenige Tausend Euro. Setzen Sie dafür im Rechner das Feld „KfW-Kredit je WE Referenzvariante" auf 0. Das ist auch die Frage der Zeitschiene: Die EH55-Stufe ist nach derzeitigem Stand bis zum 31.12.2026 befristet – fällt sie weg, ist die Bankfinanzierung wieder die realistische Referenz und der QNG-Vorteil entsprechend größer. Welche Annahme für Ihr Projekt zutrifft, klären wir im Erstgespräch.
Wichtig – Reihenfolge beachten: KfW-Antrag und QNG-Projektanmeldung müssen vor Vorhabensbeginn erfolgen, und das QNG-Zertifikat muss rechtzeitig vorliegen – sonst entfallen Förderung und § 7b-Sonderabschreibung unwiderruflich. Wie die Zertifizierung abläuft, lesen Sie im QNG-Ratgeber; was Auditor, Gebühr und Ökobilanz kosten, auf der Seite QNG-Zertifizierung: Kosten.
Kostenloser interaktiver QNG-Rechner

QNG-Rechner: Neubau mit oder ohne QNG – was rechnet sich über 10 Jahre?

Alle Felder sind mit einem realistischen Beispiel vorbelegt (MFH, 6 Wohneinheiten, 500 m² Wohnfläche in Sachsen). Ersetzen Sie die Werte durch Ihre eigenen – das Ergebnis wird sofort neu berechnet. Verglichen wird ein Neubau nach gesetzlichem GEG-Standard („Normal", entspricht etwa Effizienzhaus 55) mit demselben Gebäude als Effizienzhaus 40 mit QNG-PLUS.

Objekt & Baukosten
Treppenhaus, Technik – erhöht die Baukostenfläche
Weitere Baukosten (beide Varianten)
Planungskosten (% der Gebäude-Baukosten)

Hinweis: Die HOAI-Objektplanung enthält nicht Statik, TGA, Energieberatung oder Brandschutz – das sind eigene Leistungsbilder und hier einzeln angesetzt. Summe Planung: 20,8 %

Grundstück, Miete & Finanzierung
EH40 ohne QNG: nur 100.000 €/WE
Programm 298, EH40, 4–10 J. Laufzeit / 10 J. Zinsbindung – längere Laufzeit höher (11–25 J.: 2,64 %); Stand 04.09.2026
Stufe Effizienzhaus 55 (nach derzeitigem Stand befristet bis 31.12.2026) – auf 0 setzen, wenn die Referenz keine KfW-Förderung erhält
Stufe EH55, 4–10 J. Laufzeit / 10 J. Zinsbindung; Stand 04.09.2026
üblich bei 90–100 % Beleihung, 10 J. Zinsbindung
Steuer-Annahmen anpassen (für Profis)
AfA & § 7b EStG
Mehrkosten QNG-PLUS–Mehrinvestition gegenüber Normalbau · davon nur – zusätzliches Eigenkapital
Steuervorteil Jahre 1–4 (gegenüber Normal)–zusätzliche Steuererstattung durch § 7b-Sonder-AfA + höhere AfA-Basis
Effektive Mehrkosten nach 10 Jahren–Mehrkosten abzüglich Steuervorteil und Finanzierungseffekt (Vermögensvergleich Jahr 10, ohne Wertsteigerung)

Vergleich über 10 Jahre (Ihre Eingaben, live berechnet)
Normal (GEG ≈ EH55)EH40 + QNG-PLUSDifferenz
Baukosten Gebäude
Weitere Baukosten (Anschluss, Gebühren, Außenanlagen)
Planungskosten (inkl. Bauüberwachung)
QNG-Zusatzkosten (Auditor, Zertifikat)
Herstellungskosten Gebäude (AfA-Basis)
… je m² Wohnfläche (§ 7b-Grenze)
Grundstück inkl. Nebenkosten (nicht abschreibbar)
Gesamtinvestition
Eigenkapital
KfW-Darlehen (Referenz EH55 1,00 % · QNG EH40 1,73 %)
Bankdarlehen
Bemessungsgrundlage § 7b
Abschreibung Jahre 1–4
Abschreibung Jahre 1–10
Zinskosten Jahre 1–10
Steuereffekt Jahre 1–10 (+ = Erstattung)
Cashflow nach Steuern, Jahre 1–10 (nach Zins + Tilgung)
Restschuld Ende Jahr 10
Steuerlicher Buchwert Ende Jahr 10

Cashflow-Vorteil und effektive Mehrkosten – wie passt das zusammen?
Der Cashflow-Vorteil von – über 10 Jahre zeigt, wie viel mehr Geld die QNG-Variante laufend übrig lässt (Steuererstattungen + günstiger KfW-Zins). Er berücksichtigt aber noch nicht, dass die QNG-Variante – mehr Eigenkapital bindet und am Ende – mehr Restschuld stehen bleibt – die höhere Investition wird ja überwiegend finanziert. Saldiert ergeben sich – effektive Mehrkosten. Ihnen steht das real hochwertigere Gebäude gegenüber – was das wert ist, lesen Sie unten.
Rechtlicher Hinweis: Dies ist ein Ratgeber. Ihre finanzielle und steuerliche Situation sind am konkreten Beispiel und mit Ihrem Steuerberater zu berechnen. Die Beispielrechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung (u. a. ohne Bewirtschaftungskosten, Mietausfall und Mietsteigerung) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Förderkonditionen (KfW, § 7b EStG) Stand Juli 2026 – Änderungen vorbehalten; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Programmbedingungen und Gesetze.

Was bekommen Sie für die QNG-Mehrkosten?

Die effektiven Mehrkosten – im Beispiel rund 106.000 € gegenüber einer EH55-Referenz – kaufen kein Stück Papier, sondern ein messbar besseres Gebäude. Statt des gesetzlichen GEG-Neubaustandards (etwa Effizienzhaus-55-Niveau) steht am Ende ein zertifiziertes Effizienzhaus 40 mit staatlichem Nachhaltigkeitssiegel im Bestand. Das zahlt sich an vier Stellen aus:

  • Geringere Nebenkosten, zufriedenere Mieter: Der deutlich niedrigere Energiebedarf senkt die warmen Nebenkosten spürbar. Das erhöht die Zufriedenheit der Nutzer, verbessert die Vermietbarkeit und senkt das Leerstandsrisiko – gerade bei steigenden Energiepreisen ein Dauerargument bei jeder Neuvermietung.
  • Bessere Bewertung durch Banken: Energieeffizienz und Nachhaltigkeit fließen zunehmend in Beleihungswert und Rating ein (Stichwort ESG/EU-Taxonomie, „grüne" Darlehen). Ein EH40-QNG-Objekt lässt sich dadurch in der Regel leichter und oft zu besseren Konditionen finanzieren – heute und bei jeder Anschlussfinanzierung.
  • Höherer Markt- und Wiederverkaufswert: Dem Mehraufwand steht ein höherwertiges, zukunftssicheres Gebäude gegenüber. Schon eine geringfügig bessere Wertentwicklung – ein bis zwei Prozent der Gesamtinvestition – übertrifft die effektiven Mehrkosten im Beispiel deutlich; jede weitere Wertdifferenz ist Gewinn.
  • Regulatorisch auf der sicheren Seite: Wer heute EH40 mit QNG baut, muss kommende Verschärfungen bei Energie- und Nachhaltigkeitsanforderungen nicht fürchten – das Gebäude erfüllt sie bereits.
Und der niedrigere Buchwert in der Tabelle? Der steuerliche Buchwert der QNG-Variante ist nach 10 Jahren niedriger, weil mehr abgeschrieben wurde – das ist kein Nachteil, sondern der Steuervorteil selbst. Mit dem Marktwert des Gebäudes hat der Buchwert nichts zu tun. Beim Verkauf im Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG) bleibt der Gewinn steuerfrei – die hohe Abschreibung wird nicht nachversteuert.
EH40 · QNG · § 7b · KfW – aus einer Hand

Prüfen wir Ihr Projekt, bevor Sie bauen.

Als dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte und zugelassener BNK/BNG-Auditor begleite ich Ihr Bauvorhaben von der KfW-40-Berechnung inkl. Ökobilanz über die QNG-Zertifizierung bis zu den Nachweisen für Bank und Finanzamt – damit Förderung und Sonderabschreibung sicher ankommen.

Marcel Gläser Energieeffizienz-Experte (dena-gelistet) · zugelassener BNK/BNG-Auditor (BiRN) · Bauträger/GU seit 15+ Jahren 0176 46559999 Beratung anfragen Oder per E-Mail: info@energieplusberatung.de – Antwort in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
Häufige Fragen

QNG, Steuern & Wirtschaftlichkeit

Lohnt sich QNG finanziell?
In der Beispielrechnung oben verursacht QNG-PLUS rund 234.000 € Mehrkosten. Über 10 Jahre kommen davon rund 105.000 € allein über den Steuervorteil zurück (§ 7b-Sonder-AfA + degressive AfA); gegenüber einer Referenz, die selbst die KfW-Stufe Effizienzhaus 55 erreicht (1,00 %), verbleiben im Beispiel rund 106.000 €. Bekommt die Referenz keine KfW-Förderung, sind es nur wenige Tausend Euro. Bei längerer Zinsbindung mit höherem KfW-Zins fällt der Betrag höher aus. Dem stehen ein zertifiziertes, energetisch hochwertiges Gebäude und ein besserer Wiederverkaufswert gegenüber. Mit eigenen Zahlen kann das Ergebnis abweichen – dafür ist der Rechner da.
Wie passen Cashflow-Vorteil und effektive Mehrkosten zusammen?
Der Cashflow-Vorteil (im Beispiel rund 81.000 € über 10 Jahre) zeigt, wie viel mehr Geld die QNG-Variante laufend übrig lässt – durch Steuererstattungen und den günstigeren KfW-Zins. Er berücksichtigt aber noch nicht, dass die QNG-Variante rund 23.000 € mehr Eigenkapital bindet und am Ende rund 163.000 € mehr Restschuld stehen bleibt, weil die höhere Investition überwiegend finanziert wird. Saldiert man alle drei Positionen, bleiben – bei kurzer Zinsbindung – rund 106.000 € effektive Mehrkosten; bei längerer Zinsbindung mehr. Ihnen steht das hochwertigere Gebäude mit besserem Marktwert gegenüber.
Welche Mehrkosten verursacht das QNG-Siegel konkret?
Drei Blöcke: höhere Baukosten für den EH40-NH-Standard (im Beispiel +250 €/m² Baukostenfläche), dadurch anteilig höhere Planungskosten sowie die QNG-Zusatzkosten für Auditor, Ökobilanzierung und Zertifizierungsstelle (im Beispiel 60.000 € für ein MFH mit 6 WE). Wichtig: Durch die 90-%-Finanzierung schlagen die Mehrkosten nur mit rund 10 % auf das benötigte Eigenkapital durch.
Kann ich die Sonderabschreibung § 7b mit der degressiven AfA kombinieren?
Ja. Beide laufen in den ersten vier Jahren parallel und unabhängig: die Sonder-AfA (5 % p.a.) von der Bemessungsgrundlage, die degressive AfA (5 % p.a.) vom jeweiligen Restbuchwert. Das hat das BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025 ausdrücklich bestätigt. Nach dem Begünstigungszeitraum geht es mit der Restwert-AfA nach § 7a Abs. 9 EStG weiter.
Gilt die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² auch für mein Projekt?
Ja, und sie ist kritisch: Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 € je m² Wohnfläche, entfällt die Sonderabschreibung vollständig – nicht nur anteilig. Abgeschrieben werden dürfen zudem maximal 4.000 €/m² (Bemessungsgrundlage). Der Rechner oben prüft beide Grenzen automatisch mit Ihren Eingaben.
Bekomme ich die KfW-Förderung auch ohne QNG?
Nur eingeschränkt: Ein Effizienzhaus 40 ohne QNG erreicht im Programm Klimafreundlicher Neubau die Basisstufe mit bis zu 100.000 € je Wohneinheit. Die volle Kreditstufe im Beispiel – 150.000 € je Wohneinheit zu 1,73 % Sollzins (4–10 J.) – setzt das QNG-Siegel voraus (PLUS genügt). Ein Neubau nach GEG-Mindeststandard erhält keine KfW-Neubauförderung.
Warum rechnet der Vergleich über genau 10 Jahre?
Aus zwei Gründen: Die § 7b-Sonderabschreibung verlangt mindestens 10 Jahre Vermietung, und nach 10 Jahren endet im Privatvermögen die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) – ab dann wäre ein Verkauf steuerfrei und der Abschreibungsvorteil endgültig. Der 10-Jahres-Horizont ist damit der natürliche Entscheidungszeitraum für diese Investition.

Quellen & rechtliche Grundlagen

Dies ist ein Ratgeber. Ihre finanzielle und steuerliche Situation sind am konkreten Beispiel und mit Ihrem Steuerberater zu berechnen. Alle Angaben ohne Gewähr; keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Beispielwerte und Förderkonditionen: Stand Juli 2026. EnergiePlus Beratung übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die allein auf Grundlage dieser Modellrechnung getroffen werden.